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      干货!广州旧楼加装电梯50问
      发布时间:2019-03-16 10:39:08 来源:官网 编辑:李青 浏览数: 0
      [摘要]  01 问:旧楼加装电梯的相关政策文件有哪些? 答:目前广州市旧楼加装电梯主要依据的规范性文件有:《广州市既有住宅增设电...

          01  问:旧楼加装电梯的相关政策文件有哪些? 

          答:目前广州市旧楼加装电梯主要依据的规范性文件有:《广州市既有住宅增设电梯办法》(穗府办规〔2016〕11号)和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》(穗国土规划规字〔2016〕1号)。

          02  问:申请旧楼加装电梯规划许可的提出方式是什么? 

          答:1、可以由业主或者业主代表提出申请,?#37096;?#20197;由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5人的,应当推选不超过5名业主作为代表;

          2、业主可以委?#24615;?#25151;地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业、增设电梯咨询服务机构等提出申请;

          3、加装电梯的住宅属于房改房的,业主可以委?#24615;?#25151;改售房单位提出申请;原房改售房单位已经关闭、破产、撤销,其住房维修基金已转规其上级主管部门管理的,?#37096;?#20197;委托上级主管部门申请办理。(参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第九条)

          03  问:申请加装电梯规划许可需要什么材料?

          答:1、申请书及立?#24178;?#35831;表;

          2、申请人身份证明文件;

          3、具有相应?#25163;?#30340;建筑设?#39057;?#20301;出具的建筑设?#21697;?#26696;图纸一式两份;

          4、建筑设?#39057;?#20301;出具的结构安全说明和满足消防设计规范说明;

          5、“双三分之二”的业主同意增设电梯的书面文件及其同意所送审的建筑设?#21697;?#26696;的书面意见及其不动产权属证书或者登记证明复印件;

          6、申请人与相关业主进行协商的书面材料;

          7、其他法定资料。(参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第十二条)

          04  问:什么叫做取得“双三分之二”业主的同意? 

          答:加装电梯的意向和建筑设?#21697;?#26696;应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。(参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条)

          05  问:应以什么?#38382;?#34920;示已取得“双三分之二”业主的同意? 

          答:应提交“双三分之二”业主同意加装电梯的书面文件及其同意所送审的建筑设?#21697;?#26696;的书面意见,并附有同意加装电梯业主的身份证复印件和不动产权属证书或者登记证明复印件。(参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第十二条第(五)款)

          06  问:某户业主去世,其配偶或子女同意加装电梯,这种情况下应该怎么办?

          答:一是配偶或子女通过合法?#22363;?#21462;得全部的房屋产权并办理产权过户手续;二?#21069;?#29702;?#22363;?#20844;证,并取得该产权所有合法?#22363;?#20154;的书面同意意见,如涉及外籍人士,则递交其有效护照和签证,或者其他能代替护照和签证的身份证明文件。

          07  问:一个产权证夫妻两人共有,计算“双三分之二?#27604;?#25968;算1人还是算2人?

          答:算1人。根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条第二款,面积和业主人数的计算方式按照最高人民法院的有关司法解释和相关规定执行。根据最高人民法院的司法解释:“业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。”

          08  问?#21644;?#19968;单元梯间内,某(或多人)相同业主拥有2套房产,“双三分之二?#27604;?#25968;算1人还是算2人?

          答:算1人。根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条第二款,面积和业主人数计算方式按照最高人民法院的有关司法解释和有关规定执行。根据最高人民法院的司法解释:“同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。”

          09  问:某一?#25353;?#27004;共有东、中、西3个单元梯间,现三分之二计算基数?#21069;?#29031;整栋楼来算还?#21069;?#29031;本单元梯间来算? 

          答:按照单元梯间计算。根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条第三款:“分单元增设电梯不影响本栋其他单元房屋结构安全的,本条第一款所指总面积和总人数按照增设电梯单元的房屋独立计算。”即三分之二的计算基数按增设电梯单元梯间来计算。


          10  问:某业主提交了身份证复印件及在同意签名表上签名表示同意增设电梯,但由于个人种种原因未提供房地产权证的复印件,能算入三分之二里吗?

          答:不能。根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十二条第五款的要求,业主需同时提交不动产权属证书或者登记证明复印件。

          11  问:由于审批部门认为方案需要修改完善,受委托的业主代表修改了方案后,还需要重新签名确?#19979;穡?nbsp;

          答:需要。根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十二条第五款的要求,业主需提交同意增设电梯的书面文件及其同意所送审的建筑方案的书面意见,故更改了方案后要重新征求新方案的意见。


          12  问:为什么要进行批前公示?有什么要求? 

          答?#21495;?#21069;公示的目的是全面征询加装电梯利害关系人的意见。要求将方案在加装电梯所在楼宇以及受?#29616;?#36974;挡的相邻楼宇内公示,不少于20天。在此期间利害关系人可以提出反馈意见。(参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第十三条)

          13  问:公示的内容是什么?

          答:包括“双三分之二”的业主同意增设电梯的书面文件及其同意所送审的建筑设?#21697;?#26696;的书面意见、拟扩建电梯间及连廊工程四至位置总平面示意图、意见反馈方式?#23433;?#35810;网址等。(参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第十三条)

          14  问?#21495;?#21069;公示期间如果有人提出反对意见,申请方业主应该怎么做?如果自行协商存在困难怎么办?

          答:公示期间如有反对意见且反对意见有效,如方案对反馈业主的房屋存在?#29616;?#36974;挡或?#21152;?#21453;馈业主房屋的专有部分的等,方案?#25176;?#36827;行修改并重新完成业主协商的整套流程。业主经过协商仍无法达成一致意见的,可以请求居委会等第三方组织协商或者调解。

          15  问:不属于?#29616;?#36974;挡的隔壁栋楼提出反对,双方协商不了,怎么办?

          答:不属于?#29616;?#36974;挡情形的,根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十二条,协商能否达成一致不是规划审批的前置条件,但需提供与相关业主进行协商的书面材料,书面材料应由居委会等第三方进行现场见证或者公证,并出具见证意见。

          在协调过程中,建议申请方与反对方进行友好的沟通,尽量达成一致意见,调解困难的,可以请求属地街?#39304;?#23621;委会等第三方组织进行调解,仍然调解不成的,依法通过民事诉讼途径解决,避免过激的行为。


          16  问:如增设电梯位置超出了自身的用地权属红线,方?#25913;?#21542;获批? 

          答:根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十条,用地超出权属范围的,应当要求增设电梯申请人取得相关土地使用权人的书面同意意见。

          17  问:增设电梯方案位于现有城市市政道路上,这种方案可?#26032;穡?/p>

          答:根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2点的基本规定,增设电梯不得侵占现有城市道?#25151;?#38388;,不得影响城市规划的实施。

          18  问:什么情况下的方案称为?#21152;?#19987;有部分?

          答:加建电梯通常有两种平面模式?#21644;?#36807;阳台平层入户模式和通过楼梯间半层入户模式。如图1所示,加建电梯的连廊碰到了所有住户的阳台或专有外墙,所以需要征得全部业主的同样。如图2 所示,加建部分的电梯井连接楼梯间平台,加建部分涉及业主共有部分,不涉及专有部分。

         19  问:?#21152;?#19994;主专有部分怎么办?

          答:根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条,增设电梯?#21152;?#19994;主专有部分的,应?#27604;?#24471;?#21152;?#19987;有部分业主同意。

          20  问:什么情况算?#29616;?#36974;挡影响?

          答:根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2.1条,增设电梯方案的梯井(或连廊)与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间(卧室或起居室)窗户的正投影净距小于6米,可视为?#29616;?#36974;挡。另外,如涉及业主自行改变房屋内部平面布局的,以房屋报建(验收)图或产权证附图上内部平面布局为准。

      (贴心小提示:若对?#29616;?#36974;挡情形把握不准的,可先委托设?#39057;?#20301;到现场进行查看)


          21  问:?#29616;?#36974;挡怎么办?

          答:根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十五条,应?#27604;?#24471;受影响业主的书面同意意见,或者修改建筑设?#21697;?#26696;避免出现?#29616;?#36974;挡情形。


          22  问:某栋楼一梯两户户型,分为01、02两个房号,现电梯方案从01房阳台入户,仅01房使用该电梯。此类情况三分之二的计算基数是本单元楼梯包括01及02房还是仅需取得01?#23458;?#24847;? 

          答:根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条第三款:“分单元增设电梯不影响本栋其他单元房屋结构安全的,本条第一款所指总面积和总人数按照增设电梯单元的房屋独立计算。?#27604;?#20998;之二的计算基数为本单元楼梯,即包括01房和02房。同时,01房的所有业主由于?#21152;?#20102;其专有部分,还需要所有01房的业主同意。

         23  问:某大楼?#20303;?#20108;层为车库及办公用房,需在3楼平台处加建电梯,电梯井只能设置在3楼平台位置,基坑不能从首层下挖。这种情况下能不能申报电梯?

          答?#33322;?#35758;业主请电梯企业、有?#25163;?#30340;设?#39057;?#20301;现场勘查,出具设?#21697;?#26696;。由设?#39057;?#20301;评估设?#21697;?#26696;是否符合结构安全、消防安全,如设?#21697;?#26696;切实可行,满足各项国家标准、规范,对本大楼及周边房屋安全不造成影响,可以备齐资料向规划部门申报。

          24  问:加建的电梯井大小应该设置多大?不能超过哪个范围?连廊的尺寸应该多大?

          答:根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2.2条,电梯井占地尺寸不能超过2.5米*2.5米,可以小于这个数据,但是不能超过。连廊的净宽不?#20040;?#20110;1.2米或者与电梯井等宽。连廊的长度不能过长,应当结合?#23548;是?#20917;来设?#21697;?#26696;。原则上以满足基本交通需求为准,不得以增设电梯为名增加不必要的建筑面积。

          25  问:加建的电梯井做实体电梯(混凝土)或者通透式电梯(钢结构)有无特殊规定?#23458;?#36879;式电梯由于梯井的通透性是否不算?#29616;?#36974;挡? 

          答:业主自主根据需要选择电梯材质的种类,但如位于建筑自身内天井的增设电梯,为尽量减少,尽量设置为通透式电梯。根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2.1条,通透式电梯和实体电梯在?#35270;醚现?#36974;挡的判断标?#23478;?#33268;,且都需要征得被?#29616;?#36974;挡业主的书面同意意见。

          26  问:电梯井如果?#21152;?#20303;宅楼外侧原有通道,剩余通道宽度有什么要求?

          答:根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2.2条的要求,应确保剩余的通道宽度仅供人行和非机动车通行不小于1.5米,供机动车通行不小于4?#20303;?/p>

          27  问:为满足机动车通行需求,做4米长的连廊可以吗? 

          答:根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2.2条的要求,原则上以满足基本交通需求为准,不得以增设电梯为名增加不必要的建筑面积。在有更优方案的前提下,不建议做4米长的连?#21462;?#22914;图所示,第一个方案连廊过长,增加不必要的建筑面积,且对城市景观造成影响,不推荐。建议采用第二个方案或第三个方案。第二个方案采用改造原有通道的方案满足4米消防通道的需求,第三个方案通过缩小电梯井尺寸的方式满足剩余通道宽度的要求。

          28  问:设?#21697;槳干?#21450;规划道路、消防安全等内容,该怎么办?

          答:根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十六条的相关要求,对涉及住房城乡建设、公安消防、质量监督等部门职责的事项,国土规划行政管理部门将征求相关部门的意见。

          29  问:设?#21697;槳干?#21450;文物保护,该怎么办? 

          答:1、若加装电梯设?#21697;?#26696;位于文物保护单位的建设控?#39057;?#24102;内,根据《中华人民共和国文物保护法》第十八条规定,业主应当先取得相应级别文物行政主管部门的同意。

          2、若加装电梯设?#21697;?#26696;位于文物保护单位的保护范围内,根据《中华人民共和国文物保护法》第十七条的相关规定,业主应当先取得相关文物行政主管部门的同意后,报有关人民政府批准。例如位于在国家级文物南越国宫署遗址保护范围内的住宅楼需要加装电梯,业主需就设?#21697;?#26696;(也在该文物保护范围内的)取得国家文物局的同意后,报省人民政府批准。

          30  问:设?#21697;槳干?#21450;地铁保护,该怎么办? 

          答:若加装电梯设?#21697;?#26696;位于地铁轨道交通控制保护区范围内,根据《广州市城市轨道交通管理条例》第十三条以及广州市轨道交通控制保护区外部送审项目建筑方案类个案办事?#25913;?#30340;有关要求,业主应当先取得广州地铁集团有限公司的意见。


          31  问:加装电梯的?#35270;?#26465;件是什么?

          答:?#35270;?#20110;具有合法权属证明或者合法报批手续,已建成投入使用的4层及以上的多业主无电梯住宅。(参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第二条)。

          32  问:满足“双三分之二”的要求,是否可不再与其余业主进行协商? 

          答:不是的。邻里间应互相尊重、互相理解,对于加装电梯的设?#21697;?#26696;应征询所有业主的意见,全体业主都需要充分协商,充分考虑低层住户的意见。如果业主之间出现了很大的矛盾,可以到居委或街道进行协商,?#37096;?#20197;利用社区议事平台进行协调。

          33  问:业主间协商的内容有哪些?

          答:1、?#33539;?#30005;梯使用管理者;

          2、加装电梯工程费用的预算及其筹集方案;

          3、电梯维护保养方式及其保养维修费用分摊方案;

          4、与不同意加装电梯的业主进行协商,以及对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案;

          5、法律、法规、规章规定其他应当由业主协商?#33539;?#30340;事项。(参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第七条)。

          34  问:加装电梯需要的资金有哪些筹集方案?

          答:1、根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主协商?#32423;ǎ?/p>

          2、属于房改房的,可以申请使用单位住房维修资金;

          3、可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金;

          4、原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资;

          5、社会投资等其他合法资金来源。(参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第八条)。

          35  问:加装电梯方?#24178;?#35745;的原则是什么? 

          答:(1)以实用为原则,严格控制加建面积;

          (2)尽量减少对本楼及周边建筑的消极影响;

          (3)景观上尽量美化。

          36  问:怎么做好批前公示的证据保全证明材料?

          答:要保证公示全过程的连续和公开,公示期间每天现场拍照取证,须与?#27604;?#25253;纸头版一起拍照。

          37  问:如果房屋已预留电梯井的,是否还需申领建设工程规划许可证? 

          答:如果原批准图纸上已明确标?#23545;?#30041;电梯井的,可直接向?#21483;?#21306;市场和质量监督管理局申请办理相关手续。(参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第十条)。

          38  问:申领了建设工程规划许可证后,因各种原因未能施工或未办理相关施工手续的,应该怎么办?

          答:应当在建设工程规划许可证有效期届满30日前向国土规划行政主管部门提出申请办理延期手续,经批准延期的,延长期不得超过6个月。(参见《广州市城乡规划程序规定(2011年10月21日广州市人民政府令第59号公布,根据2015年9月30日广州市人民政府令第132号《广州市人民政府关于因行政区划调整修改〈广州市扩大区县级市管理权限规定〉等93件政府规章的决定》修改)》第二十四条)。

          39  问:如果申领了建设工程规划许可证后,如因市政管线、轨道交通、文物保护等专业管理问题需要调整设?#21697;?#26696;的,该怎么办? 

          答:应该及时向国土规划行政主管部门申请调整《建设工程规划许可证》及附件附图。方案修改需重新完成业主协商的整套流程,并应该重新提交业主同意该设?#21697;?#26696;的书面意见,并重新进行批前公示。

          40  问:加装电梯申请资金补贴需要哪些资料? 

          答:

          加装电梯申请资金补贴需要的资料如下:

          1、?#21483;?#21306;既有住宅增设电梯补助经费申请表

          2、?#21483;?#21306;既有住宅增设电梯财政补助经费拨付申请表

          3、授权委托书

          4、申请人身份证明

          5、代理人身份证明

          6、《建筑工程规划许可证》原件及复印件(原件在收件时核查,核查后当场退回申请人)

          7、《电梯使用登记证》原件及复印件(原件在收件时核查,核查后当场退回申请人)

          8、业主出资分摊方案原件及复印件(原件在收件时核查,核查后当场退回申请人)

          9、分摊方?#24178;?#25152;有同意出资业主的房产证、及业主本人身份证复印件

          10、正规发票原件及复印件(原件在收件时核查,核查后当场退回申请人)

          11、低保、低收入证明文件原件及复印件(原件在收件时核查,核查后当场退回申请人)

          12、其他证明材料


          41  问:如果业主过世,报建需要怎么做?

          答:如果业主过世,建议尽快办理?#22363;?#20844;证等房产权属变更手续。相关手续齐全后再进行报建。

          42  问:管线迁移和化粪池迁?#21697;?#21035;需要怎样的手续?例如分别涉及到煤、气、水、电? 

          答:除了化粪池,像煤、气、水、电等要持规划许可到供水、供电、供气、电信等相关部门申报。如果下水管道是属市政的也要到市政建设局申报,如果是大院内的就无需申报。另外管线迁移中弱电需找专业公司,化粪池找街?#26639;?#36817;的有?#25163;?#30340;公司。

          43  问:电梯加装准备资料中,同一个人,但?#35759;?#23621;香港,香港身份证名字是繁体字,房产证名字是简体字,这样符合标准吗?

          答:中华人民共和国身份证法第四条规定: 居民身份证使用规范汉字和符合国家标准的数字符号填写。

          在中国大陆,规范汉字是指经过整理简化并由国家以?#37117;?#21270;字总表》?#38382;?#27491;式公布的简化字和?#24162;?#25972;理简化的传承字。名字如果能在?#37117;?#21270;字总表》?#19994;?#30340;话,那么居民身份证或房产证上就不能用繁体字做名字。

          对已办理香港身份证的,建议带上房产证和户口本、身份证去当地社区打证明,证明房产证上的名字和身份证上名字是同一个人。

          44  问:老旧楼宇各式各样,加装电梯有哪些款式?

          答:目前旧楼加装电梯主要有外挂式和嵌入式。

          外挂式电梯需要有连廊与电梯连接,这对楼宇的空间位置以及消防有较高要求。外挂式电梯的优点在于电梯空间较大,使用体验比较好,而且对楼道的采光、通风影响较小。

          嵌入式电梯通常加装在位置较窄的区域,嵌入到楼宇中,对消防通道影响小。但由于空间位置有限,要使用非标准的电梯应对,而且对采光和通风的影响较大,所以较多采用玻璃井道的电梯。

          45  问:规划局出图纸是否要收费? 

          答:规划部门是不出图纸的,根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十二条的规定,既有住宅增设电梯申请建设工程规划许可证,申请人应当提交具有相应?#25163;?#30340;建筑设?#39057;?#20301;出具的建筑设?#21697;?#26696;图纸一式两份(含绘制在1/500现状地图上的总平面图、各楼层平面图、各向立面图、剖面图)。所以图纸应该由建筑设?#39057;?#20301;提供,费用方面需自行洽谈。

          46  问:哪些情况不能加装电梯?

          答:《广州市既有住宅增设电梯技术规程》规定,增设电梯设?#21697;?#26696;以实用为原则,建筑面积不计入容积率,不得侵占现有城市道?#25151;?#38388;,不得影响城市规划的实施,尽量减少?#21152;?#29616;状绿化,尽量减少对周边相邻建筑和城市景观的不利影响,尽量避免对拟增设电梯的交通单元内住宅或相邻住宅构成导致通风、采光、通行等受?#34903;?#25509;影响的?#29616;?#36974;挡,不得增加或者变相增加住宅使用空间。  

          其中?#29616;?#36974;挡的界定是,增设电梯方案的梯井(或连廊)与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间(卧室或起居室)窗户的正投影净距小于6米,可视为?#29616;?#36974;挡。  

          消防也是很重要的要求。《广州市既有住宅增设电梯技术规程》规定,增设电梯的建筑设?#21697;?#26696;应在与相邻建筑的消防间距、保证消防通道和消防车可达性以及人行疏散通道等方面满足消防规范的要求。

          47  问:业主代表需要亲自去办理加装电梯手续吗? 

          答:业主代表可以委托承接业务的电梯公司代为报建,所以不一定要亲自去办理加梯手续。

          48  问:因为回迁时把部分资料遗失所以没办法办理房产证?

          答:根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十二条的规定,既有住宅增设电梯申请建设工程规划许可证,应当提交专有部分占?#20040;保?#21333;元)建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意增设电梯的书面文件及其同意所送审的建筑设?#21697;?#26696;的书面意见,并附有同意增设电梯业主的不动产权属证书或者登记证明复印件。 如有以上证明可报建加装电梯。

          49  问:什么是观光梯,有什么优缺点? 

          答:钢结构+玻璃透明井道,俗称“观光梯?#20445;?#20294;并非真正观光梯,只是电梯井道透明,电梯轿厢还是不锈钢的,并非透明,轿厢内?#37096;?#19981;到外面。

          优点:

          (1)对采光影响小,基本不影响采光;

          (2)井道尺寸小,每个方向要比混凝土井道节省5~10CM;

          (3)建造周期短,对现场住户和影响和干扰小;

          (4)钢结构材料轻,井道总重只有混凝土的1/5,?#20004;?#23567;,对原有建筑影响也小,对地质要求低;

          (5)外形美观,视觉效果好。

          缺点:

          (1)如果?#26639;?#22788;理不好,钢结构容易生锈;

          (2)长时期使用后(5年左右),需要定期检查、维护;

          (3)由于电梯外表玻璃容易吸热,轿厢受热后使温度过高也是缺点。

          50  问:什么是微梯?有什么优缺点? 

          答:目前市面上的用于旧楼加装超小电梯。

          优点:

          (1)占地面积小:占地不足3平方米,为传统工艺的三分之一,快速实现居民“电梯梦?#20445;也?#24433;响原建筑的采光和通风,对低层用户影响小;

          (2)施工时间短?#21512;?#22330;仅为吊装与调试时间,较快数个小时内便可完?#19978;?#22330;吊装与连接,对成熟的社区生活及居民安全影响较小。

          缺点:

          (1)为追求小尺寸,钢结构用料普通很小,整体结构单薄;耐用性堪忧;

          (2)为追求小尺寸,运动部件之间的安全距离都是贴着国标下限值;

          (3)超小尺寸情况下,很多微梯选择了背包式设计,背包式设计与标准的曳引式设计,其安全性、稳定性和使用寿命相差很大;背包式设计属于先天性缺陷,此种设计原本仅用于别墅电梯(12米以下),旧楼加装普遍在7层以上,20~30?#20303;?/p>


      本文标签: 电梯 加装电梯 旧楼电梯加装 电梯安装
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